随着房地产行业持续深度调整,“新发展模式”引发越来越多的关注。何为“新发展模式”?解读有很多,但围绕“租购并举”发展租赁住房一定是其中的内涵之一,而保障性租赁住房是重中之重。
根据住建部在中央宣传部举行的“中国这十年”系列主题新闻发布会透露的数据,截至2021年底,3800多万困难群众住进了公租房,通过公租房实物保障和租赁补贴,解决了大量困难群众的住房问题。“十四五”期间我国40个重点城市还将建设筹集650万套(间)保障性租赁住房,可解决近2000万新市民、青年人的住房困难问题。
保障性租赁住房——特别是公租房,让“住有所居”的梦想照进现实。而且,正在大步从“住有所居”到“住有宜居”——近年来,不少地方在稳步推进“住有所居”的同时,保障房的配套设施越来越齐全。
看到这里,有人可能会有疑问:公租房的租金很低,如此投入地方财政承受得了吗?这是个好问题。随着房地产大开发时代的谢幕,地方土地出让金收入锐减。土地财政的缺口如何弥补?盘活巨大的低收益的存量资产,是其中一条重要的路径。
重庆发展投资有限公司(以下简称“重发公司”)就通过盘活公租房商业资产,不仅让公租房居民的生活变得更美好,而且还取得了良好的收益(3年半的时间,营收增长超2.4倍),可谓是一石多鸟。为国有资产盘活提供了优秀的范本。公租房商业资产众多的存量资产中比较独特,重发公司为何会瞄准这一类资产?又是怎么盘活的?未来还有哪些规划?最近,我们在“第二届中国国企存量资管创新峰会暨2023产业与园区高质量发展(广州)论坛”上,独家对话了重发公司党委委员、董事、副总经理冉斌。他对上面这些问题做了十分详尽的解答。
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统一归集公租房商业资产
为谋篇布局打下坚实基础
面对三年疫情、经济严重下行、电商严重冲击、人均商住比偏高、多为集中商业、历史遗留问题较多、安全稳定压力大、房屋多半已过质保期、管理人员不到原产权单位的一半等多重不利因素,公租房实现年度营业收入3.3亿元,较接手前产权单位年均营收1.37亿元增长超2.4倍;累计新增招商面积达48.9万方,占原产权单位招租面积69.32万方约71%;实现净增招租18.02万方,年均净增超5万方;出租面积由69.32万方增长至93.36万方,同比增长35%;出租率由35.65%增长至49.55%,提高14个百分点;收租率由59.09%增长至82.03%,提高约19个百分点。
以上,是重发公司运营公租房商业资产三年半时间取得的成绩,可以说非常显著。这首先是一个近年来国企高质量发展的缩影。
国企过去的改革是走向市场、组建集团做大做强。如今,这一阶段已经结束,集团之间的重组整合成为新的主流——通过结构调整,让各自聚焦主责主业,做大做强做优——专业化整合,可以从根本上减少重复投资和同质化竞争、提升资源配置效率、实现业务的做精做强;“横向合并”战略性并购重组,有助于减少边际成本、提高市场份额;“纵向联合”整合产业链上下游则能够强化产业链的上下游协同,提高经营效率……仅以央企为例,2003年国务院国资委成立之际旗下直接出资控股的央企就达196家,而后增至200多家,现在数量已经不足100家。地方国企的整合数量就更多了。
作为重庆市属重点国有企业的重发公司,就是在这样的大背景下于2018年8月成立的,注册资本金200亿元。作为重庆地方基础设施投融资企业“升级版”,铭刻“基础设施市场化投融资企业”、“重庆资金资产资源“三资”整合平台”、“国有基础设施投资运营公司”、“优质产业资产发展平台”四大鲜明特征,在运营实践中形成了以“重大基础设施投资”为“主体”,“产业布局”和“资产运营”为“两翼”,“千亿级资产归集”、“千亿级资金筹集”、“千亿级资本运作”的“一体两翼三平台”发展战略,致力于打造具有持续发展力和核心竞争力的国内知名综合性投资集团。公司成立5年来,累计实现融资700亿元、投资1130多亿元,参控股企业45家,资产总额约1300亿元,资产负债率45%,企业信用等级AAA。
重发公司的资产里面,就包括体量巨大的公租房商业存量资产。据冉斌介绍,2019年至今重发公司耗资200多亿元从重庆的市属国有企业手里面陆陆续续买入了200多万方的公租房商业资产,涉及公租房楼盘22个。这些资产有几个显著的特点:
第一,人口质数利好。公租房消费人群基数大且稳定,公租房入住率均超过95%,人口密度高,每个项目住户平均3万人以上,最多的高达10万人以上,总体一公里内辐射近百万居民,三公里内辐射超两百万居民,近百亿的消费潜力,同时公租房住户年轻化趋势明显,30岁以下年轻消费客群占比70%,两者综合为公租房商业带来了持续稳定且成长性高的消费动力。
第二,区位及产业利好。22个公租房均星罗棋布于中心城区二环线以内,服务周边产业园区超80个,是目前重庆城市发展的核心区域,成长性高、可塑性强,且80%已通轨道,公共交通便利。每个盘都是相对独立相对的区域中心,这为商业整个独立的运作创造了很好的条件。
而且,周边产业蓬勃发展。仅2023年上半年,重庆就新增产业投资4470亿元,近千家企业落户重庆本土,其中超50%的企业聚集于公租房周边产业园区,在带动区域发展的同时,进一步提升项目的商气、人气,促进了产、商、住的有机结合,彼此赋能。
第三,场景及生态利好。22个公租房商业形态丰富多样:众多的盒子商业、Block街区、社区底商、车库、场地,丰富的商业业态使公租房商业具备各类业态的打造条件,适合多种业态的发展。
冉斌指出,根据重庆新5年规划,自2023年起,地区生产总值和人均地区生产总值将分别迈过4万亿、12万亿。同时新能源汽车、电子信息制造业、先进材料等产业陆续落户,将完成3大万亿级产业集群。另一方面,依托重庆网红城市属性,仅2023年5月就已接待游客超千万,且逐年上升趋势显著。2023年上半年消费增速为4.7%,零售总额提升6.2%,在2023福布斯中国消费活力城市榜中名列第四,仅次于北上广,体现出较强的消费增长力。将这22个公租盘进行整体运作,有很多文章可做。
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高点谋划,系统运作,突出重点
“中国公房的商业标准”已成体系
重发公司的公租房商业资产,拥有诸多特质,具有较大的运营发展潜力。三年半的时间,营收提高了2.4倍,还是非常惊人的。而且,据冉斌介绍,目前负责22个公租盘商业运营管理的人员不到原产权单位的一半。这意味着,三年半的时间里人均效能整整提高了5倍!考虑到2020—2022年三年有新冠疫情的扰动,这一成绩让人惊叹!
提质增效,是国企深化改革的主旋律之一,重发公司可谓一马当先。除了22个盘的公租房商业资产本身质地不错,重发公司还做对了什么?冉斌认为,核心是尊重商业规律,注重系统塑造,切实解放思想,做到五个“坚持”,全力打造公租房商业资产运营管理2.0版本。
一是坚持高点谋划,致力于打造“中国公房的商业标准”。
重庆公租房在全国体量较大,截至2022年9月底,重庆共建公租房58.3万套,已分配55.4万套,保障中低收入群体约140万人。其中,市级公租房31.8万套,已分配30.6万套,75%为进城务工及外地来渝工作的无住房人员……相应的,公租房商业配套自然也就非常多,而且点多面广,表现形式丰富。
这意味着,还有大量的公租房商业资产。在新时期新时代,如何通过对商业的盘活,让公租房小区充满活力,让住在公租房的老百姓,包括周边的老百姓过上更美好的生活,这是个很大的课题。特别是过去几年的新冠疫情,让人们发现,社区商业不仅在满足居民消费需求方面不可或缺,而且在应对新冠疫情这样的公共卫生事件时可以发挥重要作用。正是看到了这一点,重发公司将打造中国公房的商业标准作为奋斗目标。
什么是中国公房商业标准?冉斌指出,致力于人民美好生活的向往是我们最根深的动力,是我们商业行动的出发点、落脚点;打造商业业态丰富、商品品质优良、服务用情周到、商业形象有范是我们追求的目标;科学、合理、精准规划商业业态,实现经营商户有竞争、可持续的发展,是我们盘活商业的保障。
为此,重发公司提出了打造公租房商业的2.0版本。从过去简单的出租门面,到按照市场化的方式,全国招商,打造丰富的商业业态,盘活、做优公租房商业。比如,现在公租房里的年轻人越来越多。在商业招商运营的过程中,就要高度关注年轻群体的喜好,体现在业态中。
二是坚持系统运作,从根本上发力盘活商业资产。
据冉斌介绍,对于公租房商业资产盘活,重发公司从根本上发力,围绕“消费者”、“商家”和“营商环境”三大核心要素,系统性开展工作。
首先,重发公司对每个盘进行整体规划,并且是一盘一策,每年都更新迭代,逐渐形成了体系。这也为潜在入驻的商家提供了每个盘的情况。
其次,根据策略招商。冉斌表示,一方面,重发公司不放过任何一个招大商的机会;另一方面,也会做精细筛选,将最为合适的商家引进来。
这一点至关重要,因为只有商家能存活发展起来,公租房商业资产才能真正盘活。精细化的招商筛选,就是让进来的商家既能满足消费者需要,又能最大概率的生存并发展。
最后,商家入驻之后,重发公司一方面协助商家与政府有关部门对接,办理相关手续;另一方面对商家的装修、整改等赋能,助力早日开业。
对此,冉斌特别强调,作为商业资产的产权方和运营方,商家是我们的上帝。而消费者是商家的上帝。消费者是我们上帝的上帝。营商环境直接关系商家运营,最终影响到消费者,消费者也反影响到商家,商家最终影响我们。必须以消费需求为基础、消费体验为核心,围绕消费者需求组织招商、围绕商户持续经营提供配套、围绕打造良好营商环境整合各方资源,以系统思维抓好经营管理。
目前重发公司下属的公租房商业经营有4个分公司,采用赛马机制,比经营思路、比实际经营成果、比党建……活力被充分调动起来。
得益于这种五星级的服务,在商业项目受到疫情强烈冲击的过去几年里,重发公司管理的公租房商业每年都有5-6万平米的新增净出租面积。
三是坚持主攻方向,追求经济效益、社会效益等多重效益。
如何衡量国有存量资产经营盘活的目标和效果?重发公司提出了“三个创造”主攻方向——
1.创造丰富多样、品质保证、充满活力的商业业态,打造复合多元的消费场景,营造起近者悦、远者来的浓厚商业氛围;
2.创造公租房住户及附近居民更美好的商业生活,通过提升消费体验感、消费趣味性、商业形象力、项目整体界面品质,最终达到提高消费者的满意度;
如上所说,重发公司接手之后,就根据每个盘所处的地理位置、交通情况和人文环境,以及商业资源等禀赋的不同,进行了创意策划。首先,对公租房商业进行分类,比如,辐射周边1.5-3公里范围的区域商业中心,就把它发展为典型的社区商业,加强社区功能配套;对辐射范围更广的,例如城南家园,它是重庆市规模最大的公租房建设项目,光公租房的居民就有10多万人,烟火气非常浓厚,则将其打造为繁华的网红夜市;此外,重发公司还策划了一些特色街区……
3.创造更好的经济效益,通过项目主题包装、形象提升、招商宣传、政策扶持等手段,提升商业出租率,探寻“产业+商业”结合方式引入更多新客流,积极丰富商业资产经营场景,提升多种经营收入。
冉斌告诉明源不动产研究院,两年来,重发公司对公租房商业的工程改造及物业升级的累计投入超过2亿元,为传统商业、服务产业的引入带来更多机会,促使传统商业进一步转型升级,现代商服加速集聚。
四是坚持用好数字化工具,专业运营深度赋能。
业内有一个广为流传的说法,做住宅的是小学生,做商业的是大学生。以此说明做商业项目难度。冉斌告诉明源不动产研究院,重发公司在盘活公租房商业过程中,坚持“专业的事让专业的人来做”。
一方面通过引进专业团队、成立混改公司、实施市场化对赌等多种方式,以专业化运营提升资产的创效能力和运营效益。
另一方面,致力搭建供应链、支付、营销、团购、电商、配送、直播等商业基础综合服务平台,引入商业服务业企业合作,为商户经营赋能,提升产品竞争力,扩散传播渠道,实现从消费者到门店到产品的数据共通,形成多层次商业生态,整体闭环运行。
同时,针对公租房商业点多面广的特点,光商户就接近4000户,重发公司接手之后,第一时间对资产管理系统进行了整体升级,大力推动包括资产数据、业态定位、客户准入、运营管理、工程维保、安全生产、投访处理等7个方面均做到精细化服务管理。
此外,在金融工具的运用方面,重发公司还积极挖掘多层次、多种类的金融工具,联系实际应用场景,探索资产证券化、开发商户经营贷产品等等,更好管理资产、提高收益、降低风险。
建设完整商业生态,打造完备商业闭环。加强大数据建设,搞好大数据分析、运用,完善组织架构和管理边界,制定整体运行策略,形成“监督、管理、经营”高效协同体系,打造闭环。
公租房商业运营至今,没有发生一起安全事故,也没有出现稳定事故。
五是坚持突出重点,深度开发业务。重点实施创意策划、规划布局、大招商招大商、改造提升、精细管理、服务商家“六大工程”。
规划布局上,根据消费者需求配置商业类型和体量,增加差异化经营,减少同质化竞争,统筹业态区域规划,降低同业竞争区位差异,实现同业态商户营运均衡;设计整体消费动线,以刚需性产业流量价值带动非刚需性产业发展,提升商户整体运行水平,实现商业价值最大化。
坚持“大招商、招大商”,前置生态规划、建立客户资源库、创新租赁模式、制定品牌引入优惠政策等等,不放过任何一家大商的谈判。
实施外观形象、设施功能的改造提升,自筹资金改造一批、整体招商改造一批、联合出资改造一批,不断满足市场发展趋势和消费者需求,同时沉淀品牌形象,增加商业资产价值……
……
以“大招商、招大商”为例,重发公司的步子迈得非常大。目前的22个盘里,有不少盒子商业,为了让其更好的盘活,重发公司发布英雄帖:谁能够将盒子商业运营好,就将资产交给谁运营。虽然产权和经营权分离已经说了很多年了,但真正实践的并不多,对重发公司这样的国企来说尤其不容易。
这种思想和思路的解放,带来的成效也十分明显。冉斌告诉明源不动产研究院,最近公司就招了一个“大商”。这种大体量的商户本身有很大的影响力,大商家一入驻,跟它可以形成协同互补关系的众多中小商家也会紧随而来,一个3万多平方米的盒子商业,很快就被占满了。就像一个生态系统一样,参天大树周围会聚集很多的灌木丛和花花草草。而且,大商还能带来先进的运营理念,让整个生态更健康。
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“1333355”发展战略仍在不断完善
领跑的重发公司,目标是星辰大海
重发公司将盘活公租房商业的方法论总结提炼成了“1333355”发展战略,“1”是高目标,打造中国公房的商业标准,希望通过3~5年的系统运作,为我们中国公租房商业建起一个标准;第一个“3”是实施 2023、2025、2027“三步走”,第二个“3”是三大核心发力点(消费者、商家,以及商业生态),第三个“3”是三个创造(创造丰富多样、品质保证充满活力的商业业态,创造公租房住户及附近居民更美好的商业生活,创造更多的经济效益),第四个“3”是利用好三大赋能工(大数据、专业运营和金融);第一个“5”是重点实施创意策划、大招商、改造提升、精细关系和服务商家5大工程,第二个“5”是党建引领、解放思想、深化改革、确保平安、政策支持五大保障。
整个体系,既有高站位,又有主攻方向,有一系列的工程,还有帮助落地的工具,已经相当完善、系统化。但重发公司仍在不断完善,并且已将目光看向了更远的地方。冉斌表示,商业的潮流变化非常快,并且不断升级的,这也是有意思的地方。当前,前提是要与时俱进。其透露,重发公司正在对标中国香港的领展公司,学习领展与商户一起成长、共创双赢的一系列做法。此外,领展通过收购、提升及持有优质资产,同时通过持续优化,使它们成为高效且具有韧性的投资组合,为投资者及其他相关持份者(例如租户、消费者和商业伙伴等)缔造最大的长远利益的策略,也深深吸引着冉斌。
今年3月31日,重发公司发布公告称,为支持租购并举的住房市场发展,发起设立重庆市住房租赁基金。基金于3月17日登记成立,首期规模30亿元,其中重庆发展公司认缴出资40%,建信住房租赁基金(有限合伙)认缴出资60%。公告表示,基金将按照市场化、法治化、商业可持续的原则,收购住宅、商办物业等存量资产,改造为保障性租赁住房或市场化长租房,通过发行公募REITs为主的方式退出,探索形成市场化投资、专业化运营、证券化退出的可持续租赁住房供应新模式。至此,重发公司通过构建住房金融服务体系,形成集股权投资、信贷支持、租赁运营、REITs上市为一体的闭环发展逻辑愈发清晰。
REITs上市的前提之一是收益率要达标。对此,重发公司在现有成绩上,仍在不断努力。比如,据冉斌介绍,目前其正在积极的筹划招商平台,希望大数据人工智能更好的为招商赋能。
对话过程中,冉斌多次强调,公租房居民这个群体比较特殊,但他们对美好生活的向往是一定的。锚定这个目标,重发公司可做的事情还有很多。比如,公租房居民的流动性很大,二手市场、仓储物流就是很刚性的需求;再比如,文化体育、健康养老、充电桩需求等……用冉斌的话说,人们对美好生活的向往没有止境,重发公司对公租房商业的运营也将面向新时代围绕新需求持续迭代、创新。下一步将在系统化、专业化、数字化、市场化、精细化上深度发力。
为了加速推进,其表示,期待与央企、兄弟省市国企、全国头部机构携手,开展推动公租房商业各盘转型升级;发展社区养老、充电桩、技能培训、二手市场、社区文化,布局专业市场、仓储物流;推进智慧社区建设;开发金融产品等合作。
截至2022年年末,我国常住人口城镇化率为65.22%。一二线城市房地产行业早已进入存量时代,从“开发销售”模式向“租购并举”模式转变势不可挡。“十四五”期间,仅重庆中心城区就将新筹建保障性租赁住房40万套(间)。围绕保障性租赁住房,有太多的文章可做。像重发公司这样的先行者,将会领跑下一个时代。
作者：艾振强
（艾振强）
